本文来源：时代财经 作者：梁争誉
三亚亚特兰蒂斯酒店项目法拍房产连续流拍的局面被一栋独栋别墅打破。
阿里拍卖平台显示，近日，亚特兰蒂斯酒店项⽬（⼆期）一套建筑面积323.71平方米的独栋别墅以3482万元成交，较2239万元起拍价溢价55.52%，成交单价约10.76万元/平方米。
被拍卖的别墅，图源：阿里拍卖
过去一年，亚特兰蒂斯酒店项目曾有多套房产法拍，均因无人报名或无人出价流拍。
熟悉三亚市场的受访人士认为，这笔交易并不意味着三亚楼市价格明显上涨，更大程度上是法拍七折起拍、优质房源稀缺等因素共同作用的结果。
这场拍卖也再次让市场关注到三亚亚特兰蒂斯项目的资产价值。
亚特兰蒂斯项目位于三亚海棠区，是由复星国际旗下平台复星旅文投资110亿元建设的文旅商业综合体，一期为酒店、水上乐园等文旅配套，于2018年4月开业，累计接待游客约4000万人次；二期案名为“亚特兰蒂斯·棠岸”，包括高层公寓和独栋别墅，于2016年11月首次开盘。
除了上述被放上法拍平台的别墅资产，今年3月，以亚特兰蒂斯酒店及水世界为底层资产的公募REIT正式申报，底层资产估值达到139.28亿元，目前处于上交所审核问询阶段。若成功发行有望成为国内商业不动产REITs领域申报规模最大的项目。
买家单轮加价528万元，独栋别墅溢价55.52%成交
此次高溢价成交的法拍房源是二期B-5栋，地上两层、地下一层的独栋别墅，建成于2018年，建筑面积323.71平方米，土地使用权面积812.69平方米，土地使用期限至2054年，房屋类型为产权式酒店。
评估报告显示，B-5栋别墅评估价约3197.59万元，而拍卖起拍价2239万元，相当于评估价约七折。
经过4名竞买人竞价13轮，竞买人“代琼”通过竞买号C8787以3482万元竞得该标的，较起拍价高出1243万元。
值得注意的是，本场拍卖规定每次加价幅度为11万元或其整数倍，但竞拍过程中，C8787的多轮报价远高于最低加价幅度，其中一轮甚至加价528万元，将成交价直接推高至3482万元。
竞买记录，图源：阿里拍卖
负责本场拍卖咨询工作的杭州来拍网络科技有限公司工作人员告诉时代财经，这样的大幅加价并不常见，“我也是第一次见。”
不过，在熟悉当地市场的人士看来，最终成交价格并没有脱离市场。
长期从事亚特兰蒂斯项目交易的经纪人柯葶（化名）告诉时代财经，这套房源最大的特点在于建筑面积虽然只有300多平方米，但土地使用权面积超800平方米，这是其价值所在。“3482万元基本就是目前这类大户型独栋别墅的市场价格，如果正常挂牌出售，也有机会卖到这个价格。”
在柯葶看来，“法拍通常以评估价七折起拍，竞拍充分后回归市场价格并不少见。不过，这种高溢价属于偶发个案，最终还是取决于有没有遇到合适的买家。”
过去一年，亚特兰蒂斯·棠岸在法拍市场上并不活跃。
时代财经梳理阿里拍卖平台发现，过去一年，该项目有多套房源进入司法拍卖，均因无人报名或无人出价而流拍。再往前追溯，上一次成功交易发生在2023年12月——一套建筑面积84.75平方米的房产经过5名竞买人的142轮竞价，最终以363.51万元成交，溢价率16.21%。
从二手市场来看，目前亚特兰蒂斯·棠岸挂牌房源仍较充足。
贝壳找房显示，目前项目挂牌房源204套，挂牌均价约7.76万元/平方米，其中独栋别墅挂牌单价约9.34万-25.55万元/平方米，高层公寓挂牌单价约2.53万-8.92万元/平方米。
可供对比的是，据时代财经此前报道，亚特兰蒂斯·棠岸在2016年11月预售时，度假公寓均价约5万元/平方米，别墅均价在12万-14万元/平方米，直逼国内一线城市房价水平。
柯葶介绍，项目购房者仍以北京、河北、山东等北方客户为主，主要用于度假。每年10月至次年4月才是三亚楼市传统旺季，目前市场活跃度一般。
估值139亿，亚特兰蒂斯REITs仍在闯关
事实上，除了拍出高溢价的别墅，作为复星国际“现金奶牛”的亚特兰蒂斯酒店也已被公司放入资本市场。
今年3月26日，复星国际（00656.HK）宣布，已向中国证监会及上海证券交易所提交申请，拟将三亚·亚特兰蒂斯酒店及水世界等核心资产通过公募REIT分拆上市。
根据《国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书（草案）》（以下简称“《招募说明书》”），拟纳入REIT底层资产的三亚·亚特兰蒂斯项目估值约139.28亿元，预计募集规模同样为139.28亿元，若成功发行有望成为国内商业不动产REITs领域申报规模最大的项目。
三亚·亚特兰蒂斯占地约54万平方米，集酒店、水世界、水族馆、海豚湾剧场、餐饮、购物、会展等多种业态于一体，自开业以来累计接待游客量约4000万人次。其中，酒店板块建筑面积约25万平方米，占底层资产建筑面积八成以上，也是项目最主要的收入来源。
亚特兰蒂斯酒店，图源：酒店官网
《招募说明书》显示，2022年-2024年以及2025年前三季度，项目整体运营收入分别为8.95亿元、16.94亿元、15.45亿元、11.38亿元；同期净利润分别为-2.67亿元、0.82亿元、0.04亿元、0.45亿元。其中，同期的酒店收入分别达到5.05亿元、9.34亿元、7.74亿元和5.78亿元，年化入住率则由2022年的42.96%提升至2025年前三季度的84.08%。
根据评估机构的报告，截至估值基准日，亚特兰蒂斯酒店板块与水上乐园板块未来能够创造的现金流，折算价值为139.28亿元。酒店板块未来至2053年运营收入年均复合增长率约2.89%，乐园板块至2063年约为3.44%；项目2026年-2028年资本化率预计分别为4.61%、4.96%和5.66%。
图源：《招募说明书》
根据复星国际披露信息，今年春节假期，亚特兰蒂斯实现营业额1.24亿元，同比增长20%；平均入住率达到98%。7月10日，酒店官网显示，客房每晚房价2688-108888元。
不过，目前项目仍处于交易所审核阶段，未获正式批复。今年4月，上交所发布该项目的审核意见，分别从业务参与人资质、不动产合规性、项目经营与财务、资产评估与估值合理性、基金运作与治理等方面，提出审核要求问询。截至目前，公开渠道暂未有管理人针对问询的回复文件。
一栋独栋别墅的高溢价成交，打破了亚特兰蒂斯法拍房产连续流拍的沉寂。暑假的亚特兰蒂斯酒店和水世界也迎来了一年中又一个消费旺季，但REITs项目能否顺利推进，仍是未知数。
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